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長沙市老舊小區改造的“一盤棋、一張圖、一本賬”

  

  2018年,湖南省長沙市被列入全國首批老舊小區改造試點城市。在試點工作中,長沙市堅持先行先試、大膽創新,在政策體系、工作機制、資金籌集、物業服務管理等方面取得了有效進展。

“一盤棋”:強化頂層設計和引領

  在老舊小區改造工作中,長沙市按照“一盤棋”的戰略謀劃,加強頂層引領,強化統籌調度,高效推動城鎮老舊小區改造工作。

  在提升工作理念方面,改變以往“重面子、輕里子”、“重當前、輕長遠”的現象,站在推動城市高質量發展的高度,堅持在城市品質提升和城市更新的大格局中來謀劃老舊小區改造,重點解決功能性缺失問題,實現老舊小區“質”的改變,推動城市精明式、內涵式發展。

  在強化組織領導方面,成立由市長任組長的城鎮老舊小區改造工作領導小組,定期召開工作調度會,研究解決重點難點問題,加快工作推進。建立老舊小區改造責任清單,明確市、區(縣)政府為改造實施主體,規定各職能部門工作職責,做到責任到人、各司其職。組建第三方機構參與的工作專班,提升了老舊小區改造工作的科學性和專業性。

  在強化政策支撐方面,加大簡政放權力度,將市級審批權限下放到區政府,按照小額政府投資建設項目簡易審批程序辦理,相關行業主管部門對水電路氣審批開辟綠色通道,切實提高老舊小區改造審批效率。出臺《關于推進城鎮老舊小區改造試點工作實施方案》,在社會力量以市場化方式參與、存量資源整合利用等方面給予政策,鼓勵各市、區(縣)先行先試。

  在細化督促考核方面,對老舊小區改造工作堅持“一季度一督導一調度”,指導市、區(縣)、街道及時整改督導中發現的問題。每年年底對老舊小區改造項目完成情況、資金使用情況進行考評,并把考評結果作為下年度老舊小區改造資金計劃的重要依據。

“一張圖”:堅持全生命周期管理

  在老舊小區改造工作中,長沙市按照“智能化改造”和“改造智能化”的理念,堅持以人民為中心、以大數據為支撐,遵循改造前、改造中、改造后的“生命周期圖”,對每個改造項目實施全生命周期管理。

  改造前,科學安排項目。對全市在2000年以前建成的小區進行全面摸排,對小區基礎信息進行詳細登記,構建全方位的城鎮老舊小區改造項目數據庫。據初步統計,長沙市待改造的老舊小區為1450個,涉及居民戶數約25萬戶,建筑面積約2016萬平方米。2019年已完成老舊小區改造94個,2020年計劃改造老舊小區123個,涉及房屋約700棟、居民約2.03萬戶、改造面積約172萬平方米。同時,開發“城鎮老舊小區綜合評價系統”,從21個方面對老舊小區進行客觀評估,為科學安排改造項目提供大數據支撐。

  改造中,堅持共同締造。注重發揮群眾的主體作用,通過開發“人居服務APP”服務平臺、設置社區民情工作室、安排規劃師進小區等方式,廣泛收集居民意見,做到小區改造問計于民。制定老舊小區改造內容“菜單”,明確規定動作和自選動作,實現老舊小區改造由“為居民端菜”向“由居民點菜”的轉變。編制《長沙市城鎮老舊小區改造技術導則》,全面細化改造技術要求,確保全市城鎮老舊小區改造“一把尺子改到底”。充分發揮黨建引領作用,成立小區黨員和居民組成的質量監督隊、安全巡查隊、項目驗收隊,嚴把作業規范關、現場巡查關、項目驗收關,客觀評議改造效果,多措并舉保證施工安全和工程質量,確保改造項目經得起時間和群眾的檢驗。

  改造后,系統化管理。突出建管并舉,對改造后的小區,選聘物業服務企業,搭建“老舊小區智慧化管理數據平臺”,集約設置指揮調度中心,提供智能化物業服務、消防安全等服務,逐步實現智能化物業管理全覆蓋。強化基層黨組織建設和居民自治,建立“基層黨組織﹢業主委員會﹢物業服務管理公司”的多主體小區共管聯席會議制度,協商確定小區管理辦法和規約,共同維護老舊小區改造成果。

“一本賬”:多元投入實現共建共享

  為了減輕財政壓力,長沙市按照“片區平衡”思路,在鼓勵多方籌資的基礎上,引入市場化運營,多渠道解決老舊小區改造資金問題。

  一是建立多主體合理共擔機制。當地加大資金統籌力度,整合多個政府部門資源用于老舊小區改造,推動水電氣改造工程與老舊小區改造同步實施,避免“各吹各號”和重復建設。發動國有企事業單位等原產權單位籌集資金,共同參與老舊小區改造。動員居民捐資參與改造,并明確居民可以讓渡小區公共空間使用權,作為出資方式參與改造。

  二是加強存量資源整合利用。推進小區內部低效用地和小區周邊零星用地的集約利用工作,在老舊小區內部及周邊新建配套服務設施,優化片區內規劃單元布局,實現片區經營性資產增值,引導社會力量參與小區改造。

  三是爭取金融機構支持。長沙市籌建長沙城市更新投資建設運營有限公司,作為老舊小區改造規?;瘜嵤┻\營主體,為金融機構提供明確的支持對象,以注入的經營性資產增值和溢價部分來平衡改造資金缺口。此外,長沙市選取了五礦宿舍小區、聯運宿舍小區與公交小區、岳銀三村小區、群芳園小區、湖橡小區5個項目試點,申請發行城鎮老舊小區改造專項債,同時整合與改造小區鄰近地塊的改造項目或建設可經營性資產,探索片區資金平衡的路徑。

摘自 《中國建設報》 2020.05.14

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