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亮出重拳 套上緊箍 看誰還敢任性
——七部門加強房地產中介管理新規解讀

  

  近日,住房城鄉建設部、國家發展改革委、人民銀行、工商總局、銀監會等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》。在七部門聯合召開的新聞通氣會上,相關部門負責人就相關政策進行了解讀。

  出臺背景

  近年來,隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發展,房地產中介行業發展較快,在活躍市場、促進交易等方面發揮了積極作用。但也存在部分中介機構和從業人員發布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強制代辦收費、吃差價、侵占或挪用交易資金、違規從事金融業務、捏造散布漲價信息等問題,侵害了群眾合法權益,擾亂了市場秩序。為此,住房城鄉建設部部署開展全國房地產中介專項整治工作,要求各地房地產主管部門會同有關部門重點查處中介機構和從業人員的10類違法違規行為,及時曝光典型案例。目前,各地正在全面開展專項整治。今年6月,住房城鄉建設部通報了首批房地產中介行業違法違規典型案例。隨著專項整治工作的深入開展,還將陸續通報。

  同時,針對群眾反映的突出問題,住房城鄉建設部會同國家發展改革委、人民銀行、工商總局、銀監會等部門,在深入調研的基礎上,廣泛征求地方主管部門、房地產中介機構、專家學者和行業協會的意見,在現有法律法規和政策框架內,從規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管3個方面,提出了16條政策措施,并聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》(以下簡稱《意見》),力求充分發揮各部門優勢,充分履行監管職責,形成監管合力,不斷規范房地產中介市場秩序,切實維護群眾合法權益。

  保證房地產中介機構發布的房源信息真實

  當前,一些中介機構通過發布虛假房源或已成交的房源信息、惡意標低價格、隱瞞房屋存在抵押等方式,吸引客戶,招攬業務。為規范中介機構這類行為,《意見》規定:

  ●實行房源信息核驗制度。中介機構在發布房源信息前,經委托人同意后,要到房地產主管部門進行房源信息核驗,確保發布的房源真實存在、可以交易。

  ●編制房屋狀況說明書。中介機構發布房源信息要編制房屋狀況說明書,標明房源信息核驗情況、房地產中介服務合同編號、房屋坐落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等以及其他應當說明的重要事項。

  ●加強房源信息發布管理。中介機構在門店、網站等不同渠道發布的同一房源信息應當一致。中介機構不得發布未經產權人書面委托的房源信息,不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

  ●已交易房源信息要及時撤除。對已出售或出租的房屋,促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內,將房源信息從門店、網站等發布渠道上撤除;對委托人已取消委托的房屋,中介機構要在兩個工作日內將房源信息從各類渠道上撤除。

  解決房地產中介機構收費不規范、不透明的問題

  針對中介機構收費不規范、不透明的問題,《意見》明確:

  ●實行明碼標價。中介機構要在經營場所醒目位置標出全部服務項目、服務內容、計費方式和收費標準,各項服務均須單獨標價。

  ●代辦服務由當事人自愿選擇。中介機構提供代辦產權過戶、貸款等服務的,應當由委托人自愿選擇,并在房地產中介服務合同中約定。

  ●加強對中介價格行為的監管。充分發揮12358價格監管平臺作用,及時處理投訴舉報,依法查處價格違法行為。

  保障房屋安全交易

  為保障房屋交易安全、維護交易當事人的合法權益,《意見》提出4項措施:

  ●規范中介機構承接業務。中介機構不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務。

  ●規范中介服務合同簽訂行為。中介機構在接受業務委托時,應當與委托人簽訂書面房地產中介服務合同并歸檔備查。

  ●推行交易合同網簽制度。各地要全面實行交易合同網上簽約,一套房屋已經完成網上簽約的,不能再重復簽約,防止出現“一房二賣”。

  ●實行交易資金監管制度。各地要建立健全存量房交易資金監管制度,中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金,不得侵占、挪用交易資金。

  規范房地產中介機構與金融機構業務合作

  目前,許多群眾在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業務,因此許多中介機構與金融機構建立了業務合作關系。但在實踐中,存在中介機構指定金融機構、捆綁服務、違規提供或與其他機構合作提供首付貸等問題。為規范中介機構與金融機構業務合作,《意見》規定:

  ●中介機構提供住房貸款代辦服務的,應當由委托人自主選擇金融機構,不得將金融服務與其他服務捆綁。

  ●中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務,不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

  ●金融機構不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。

  規范房地產中介機構協助當事人納稅

  目前,一些中介機構在協助當事人納稅時,存在瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題。為規范中介機構協助當事人納稅行為,《意見》規定:

  ●中介機構和從業人員在協助房地產交易當事人辦理納稅申報等涉稅事項時,應當如實告知稅收規定和優惠政策,協助交易當事人依法誠信納稅。

  ●規范中介從業人員辦理涉稅業務。中介從業人員在辦理涉稅業務時,應當主動出示標明姓名、機構名稱、國家職業資格等信息的工作牌。中介機構和從業人員不得誘導、唆使、協助交易當事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同,低報成交價格;不得幫助或唆使交易當事人偽造虛假證明,騙取稅收優惠;不得倒賣納稅預約號碼。

  ●對在房地產主管部門備案的中介機構和取得職業資格的從業人員,誠信記錄良好的,稅務機關要提供方便快捷的服務。

  強化房地產中介機構管理

  長期以來,中介機構設立門檻低,魚龍混雜,有的中介機構未經備案從事中介業務,游離于監管之外。為進一步強化中介機構管理,《意見》規定:

  ●嚴格實行備案制度。中介機構及其分支機構應當按規定到房地產主管部門備案。對于通過互聯網提供房地產中介服務的機構,除應當到機構所在地的省級通信主管部門辦理網站備案外,還應當到服務覆蓋地的市、縣房地產主管部門備案。

  ●實行中介機構名單公示制度。各地房地產、通信、工商行政主管部門建立聯動機制,定期交換信息,并在政府網站等媒體上公示備案、未備案的中介機構名單,提醒群眾防范交易風險,審慎選擇中介機構。

  加強對房地產中介從業人員的管理

  針對當前房地產中介從業人員流動性大、整體素質不高、侵害群眾權益等問題,為加強中介從業人員管理,提升中介從業人員形象,《意見》規定:

  ●規范中介從業人員服務行為。中介從業人員在網站等渠道上發布房源信息的,應當以真實姓名發布。

  ●推行中介從業人員實名服務制度。要求市、縣房地產主管部門對中介從業人員實名登記。中介從業人員服務時,應當佩戴標明姓名、機構名稱、國家職業資格等信息的工作牌。

  ●落實房地產經紀專業人員職業資格制度。鼓勵中介從業人員參加職業資格考試,接受繼續教育和培訓,不斷提升職業能力和服務水平。

  加強房地產中介行業信用體系建設,建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度

  加快建立健全房地產中介行業信用體系,構建以信用為核心的新型市場監管體制,有利于營造公平誠信的市場環境。為此,《意見》提出了措施:

  ●加快建設房地產中介行業信用管理平臺。要求各市、縣房地產主管部門會同價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門,加快建設房地產中介行業信用管理平臺,及時將中介機構及從業人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平臺,并向社會公示。

  ●建立守信激勵和失信懲戒機制。要求市、縣相關部門不斷完善誠信典型“紅名單”制度和嚴重失信主體“黑名單”制度,建立健全守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度。

  ●逐步建立全國房地產中介行業信用管理平臺,并納入全國社會信用體系。

  《意見》還規定了一些具體的守信聯合激勵和失信聯合懲戒措施,讓守信者一路暢通,讓失信者寸步難行。

  ●對誠實守信的中介機構和從業人員,在辦理房源核驗、合同網簽、代辦貸款、涉稅業務時,將享受方便快捷的服務;相關部門在日常檢查、專項檢查中將優化檢查頻次;各地在選擇中介機構運營管理政府投資的公租房時,將優先考慮誠信中介機構。

  ●對違法違規的中介機構和從業人員,有關部門將在依法依規對失信行為作出處理和評價的基礎上,通過信息共享,對嚴重失信行為采取聯合懲戒措施,將嚴重失信主體列為重點監管對象,限制其從事各類房地產中介服務;對中介機構作出的違法違規決定和“黑名單”情況,將通過企業信用信息公示系統依法公示;對嚴重失信中介機構及其法定代表人、主要負責人和對失信行為負有直接責任的從業人員等,將聯合實施市場和行業禁入措施。

  建立多部門聯合監管機制

  房地產中介管理工作,涉及房地產、價格、通信、金融、稅務、工商等多個部門?!兑庖姟访鞔_要求,省級房地產、價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監督和指導,建立聯動監管機制。

  ●市、縣房地產主管部門負責房地產中介行業管理和組織協調,加強中介機構和從業人員管理,全面推行存量房交易合同網簽和交易資金監管工作。

  ●價格主管部門負責中介價格行為監管,依法查處價格違法行為。

  ●通信主管部門負責房地產中介網站管理,依法處置違法違規房地產中介網站。

  ●工商行政主管部門負責中介機構工商登記,依法查處未辦理營業執照從事中介業務的機構。

  ●金融等監管部門按照職責分工,分別負責做好對金融機構與中介機構的業務合作和涉稅服務的監管工作。

摘自 《中國建設報》 2016.08.18 記者 吳國文

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